कैपिटल गेन टैक्स बचाने के लिए क्या टैक्स सेविंग बांड सही हैं ?

आज हम बात करेंगे प्रॉपर्टी (जमीन या मकान) बेचने से हुए लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन पर लगने वाले टैक्स से बचने के लिए कैपिटल गेन बांड्स में निवेश करने के तरीके के बारे में और यह समझने का प्रयास करेंगे कि क्या  कैपिटल गेन टैक्स से बचने के लिए इस माध्यम में निवेश करना चाहिए या नहीं ?

किसी भी कैपिटल एसेट् को बेचने या ट्रान्सफर करने से  होने वाले लाभ को कैपिटल गेन कहा जाता है और उस पर लगने वाले टैक्स को कैपिटल गेन टैक्स कहा जाता है . कैपिटल गेन को टैक्स के उद्देश्य से उनके होल्डिंग पीरियड (अवधि) के आधार पर दो तरह से जाना जाता है , पहला शार्ट टर्म कैपिटल गेन और दूसरा लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन.

कोई भी जमीन या मकान जो खरीदने के दो साल बाद बेची जाती है तो उस पर हुए लाभ को हम लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन कहते हैं अगर यही प्रॉपर्टी दो साल के अन्दर बेच दी जाय तो उस पर हुए लाभ को शार्ट टर्म कैपिटल गेन कहते हैं.

प्रॉपर्टी पर हुए लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स की दर 20% है और इस टैक्स से बचने के दो तरीके हैं

1) धारा 54 के अन्तर्गत निर्धारित समय में  मकान खरीदने  या बनवाने पर- प्रॉपर्टी बेचने के दिन से एक वर्ष पहले से लेकर दो वर्ष बाद तक अगर मकान बेचने से मिली धनराशि से नया मकान खरीद लिया जाता है तो धारा 54 के अंतर्गत लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन से छूट मिल जाती है, इसी प्रकार से प्राप्त धन राशि से यदि प्रॉपर्टी बेचने के दिन से तीन वर्ष के अन्दर नया मकान बनवा लिया जाता है तो भी कैपिटल गेन टैक्स से छूट मिल जाती है. धारा 54 के अंतर्गत छूट लेने के लिए कुछ बातों का ध्यान रखना होता है, पहला प्रॉपर्टी बेचने से मिली धन राशि में से जितनी धन राशि का उपयोग मकान बनवाने या खरीदने में किया जायेगा  छूट उतने तक ही मिलती है, दूसरा अगर मकान बनवा रहे हैं तो उसका निर्माण पूराने मकान के बेचने के दिन से तीन साल के अन्दर पूरा हो जाना चहिये और तीसरा छूट केवल एक ही मकान में उपयोग की गई राशि पर मिलेगी.

2) धारा 54EC के अन्तर्गत कैपिटल गेन बांड में निवेश करने पर- प्रॉपर्टी बेचने पर हुए लाभ पर लगने वाले टैक्स से बचने का दूसरा तरीका है कैपिटल गेन बांड में निवेश करना. धारा 54EC के अन्तर्गत NHAI और REC द्वारा जारी किया जाने वाले टैक्स सेविंग बांड में लाभ की राशि निवेश करके कैपिटल गेन से बचा जा सकता है. इन बांड्स में एक व्यक्ति के लिए निवेश करने की अधिकतम सीमा  50 लाख रुपये है यदि बेचीं गई प्रॉपर्टी  जॉइंट होल्डिंग मोड में रही हो तो प्रत्येक होल्डर के लिए यह सीमा 50 लाख की हो जाती है.

इन बांड्स पर निश्चित दर से ब्याज मिलता है क्यूंकि यह सरकारी कंपनियों द्वारा जारी किया गए बांड्स होते हैं इसलिए यह पूरी तरह से सुरक्षित होते हैं,  वित्त वर्ष 2018-19 यानी इस वर्ष से इन बांड्स की ब्याज दर बढ़ा कर 5.75% कर दी गई है पिछले वर्ष यह 5.25% था, साथ में ही इस वित्त वर्ष से इन बांड्स का लॉक इन पीरियड 3 साल से बढ़ा कर 5 वर्ष कर दिया गया है.

कैपिटल गेन बांड्स से ब्याज हर वर्ष के अंत में निर्धारित दर से मिलता है और इस पर मिलने वाला ब्याज या इंटरेस्ट टैक्सेबल होता है.

कैपिटल गेन बांड पर ब्याज दर इतनी कम क्यूँ है ?

कैपिटल गेन बांड ऐसी सरकारी कंपनियां जारी करती हैं जो भारत के आधारभूत ढांचे जैसे सड़क, पोर्ट एवं  बिजली बनाने या उनको पूंजी उपलब्ध कराने का काम करती  हैं.  सरकार ने कैपिटल गेन बांड के माध्यम  से इन कंपनियों को बाजार से  कम ब्याज दरों पर वर्किंग कैपिटल उपलब्ध कराती है . इस तरह से एक तरफ एक आम आदमी को कैपिटल गेन टैक्स से राहत मिलती है तो दूसरी तरफ सरकारी कंपनियों को सस्ती दरों पर बाजार से आसानी से पैसे उठाने का साधन मिलता है.

अब अगर एक निवेशक की तौर पर किसी को कैपिटल गेन बांड पर मिलने वाली ब्याज  (5.75%) कम लग रही  हो या इसका लॉक इन पीरियड (5 वर्ष ) ज्यादा लग रहा हो तो उसे यह बात समझ लेना चाहिए कि सरकार एक हाथ से आपको अगर कोई  छूट देती है तो दूसरी तरफ से उससे हुई हानि की क्षति पूर्ति के लिए कुछ आप से कुछ लाभ ले भी लेती है.

इसीलिए सरकार ने इन बांड्स पर ब्याज दर कम रखी है और इनका लॉक इन पीरियड भी बढ़ा कर ५ साल कर दिया है.

कैपिटल गेन बांड्स के बारे में कुछ और महत्वपूर्ण बातें-

एक बांड की कीमत 10,000 रुपये होती है
एक व्यक्ति अधिकतम 50 लाख रुपये के बांड्स ही खरीद सकता है
कैपिटल गेन बांड्स डी-मैट फॉर्म में या फिजिकल फॉर्म  में लिए जा सकते हैं
कैपिटल गेन बांड्स से पैसे 5 साल बाद ही निकाल सकते हैं
कैपिटल गेन बांड्स की सेकेंडरी मार्केट में ट्रेडिंग नहीं होती यानी किसी को ट्रान्सफर नहीं किये जा सकते
कैपिटल गेन बांड्स के बदले लोन भी नहीं लिया जा सकता
इन बांड्स पर ब्याज साल में एक बार मिलता है जो की टैक्सेबल होता है



कैपिटल गेन टैक्स बचाने के लिए क्या टैक्स सेविंग बांड सही हैं ?

अब बात आती है कि क्या टैक्स बचाने के लिए कैपिटल गेन बांड्स में पैसे लगाने चाहिए ? इस का उत्तर जानने के लिए क्यूँ ना हम टैक्स बचत से लेकर बांड से मिलने वाले पोस्ट टैक्स ब्याज का हिसाब कर लें और समझ लें कि टैक्स सेविंग बांड में निवेश कर के आपको कुल कितना फायदा मिलेगा , क्यूंकि टैक्स रेट, बांड पर ब्याज दर और बांड की परिपक्वता (maturity) सब पहले से ही निश्चित है तो यह पता करना बहुत सरल है.


तो आइये कैलकुलेट कर के देखते हैं...

Particular	Amount in Rs.
Amount of Capital Gain	5000000
Amount Invested in C Gain Bond	5000000
LTCG Saved 20.6%	1030000
Interest Earned in 1st Year	287500
Interest Earned in 2nd Year	287500
Interest Earned in 3rd Year	287500
Interest Earned in 4th Year	287500
Interest Earned in 5th Year	287500
Total Interest Earned	1437500
Post Tax Return 5% Slab	1362750
Post Tax Return 20% Slab	1138500
Post Tax Return 30% Slab	989000
Total Benefit (Post Tax Interest + Tax Saving)
Total Benefit for 5% Slab	2392750
Total Benefit for 20% Slab	2168500
Total Benefit for 30% Slab	2019000

इस प्रकार से आप देख सकते हैं कि बांड में 50 लाख रुपये का निवेश कर के 10.30 लाख की टैक्स बचत हो गई उसके बाद प्रति वर्ष ब्याज से कमाई  287500 रुपये होगी, इस प्रकार से 5 वर्षों में कुल लाभ (ब्याज और टैक्स बचत ) 2467500 रुपये होती है इसमें से ब्याज पर लगने वाले टैक्स को निकाल दें तो 5% की ब्याज दर वाले व्यक्ति को 2392750 रुपये का कुल लाभ होगा, 20% वाले स्लैब पर 2168500 रुपये का कुल लाभ होगा और 30% वाले को सिर्फ 2019000 रुपये का लाभ होगा.

अक्सर हम लोग लाभ को प्रतिशत में ही समझते हैं..तो आइये वो भी देख लेते हैं

5% वाले स्लैब पर 5 साल में  कुल लाभ 47.85% - 9.57% साधारण ब्याज  या 8.1% चक्र्वृधि ब्याज 

20% वाले स्लैब पर 5 साल में कुल लाभ 43.37%-  8.67% साधारण ब्याज या 7.5% चक्र्वृधि ब्याज 

30% वाले स्लैब पर 5 साल में कुल लाभ 40.37%- 8.05% साधारण ब्याज या 7% चक्र्वृधि ब्याज 

अब आते हैं अपने मूल प्रश्न पर कि क्या टैक्स सेविंग बांड में निवेश करना चाहिए ? तो इसका जवाब तो आप ही के पास है यदि आप 30% टैक्स स्लैब में हैं और आपके पास ऐसे निवेश के विकल्प हैं जहाँ से आप 5 वर्ष में 7% से ज्यादा टैक्स फ्री रिटर्न बना सकते हैं तो टैक्स सेविंग बांड में आपको निवेश नहीं करना चाहिए और अगर आप को लगता है कि पोस्ट टैक्स 7% रिटर्न बनाना संभव नहीं है तो फिर आप को कैपिटल गेन बांड में ही निवेश करना चाहिए. इसी प्रकार से यदि 20% स्लैब वाले व्यक्ति को लगे कि वह 5 वर्ष में 7.5% से ज्यादा रिटर्न बना पायेगा  और 5% वाले स्लैब को लगे कि वह 8.1% से ज्यादा रिटर्न बना पायेगा तो उसे कैपिटल गेन बांड में निवेश नहीं करना चाहिए, यदि उनके पास ऐसे विकल्प नहीं हैं जो ये रिटर्न दे सकें तो फिर कैपिटल गेन बांड बेहतर विकल्प हैं. 

सही जानकारी के लिए अपने टैक्स एडवाइजर या इन्वेस्टमेंट एडवाइजर से सलाह लें